Логин:
Пароль:
Забыли пароль?
Логин:
Пароль:
Email:

Налоговые риски при долевом строительстве

Вид работы: Рефераты 131105929206.zip, 8,7 КБ
Категория: Экономика и экономическая теория
Дата добавления: 19 Июля 2011

Налоговые риски при долевом строительстве
Георгий Гордеев, ведущий специалист Центра налогового планирования «Корпус права»
Обязанность застройщика по договору долевого строительства платить НДС не подвергается сомнению. Однако размер подлежащих к уплате сумм теоретически возможно уменьшить.
С апреля 2005 года отношения по долевому участию в строительстве регулируются новым Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон). Нормы этого документа применимы также и к строительству деловой недвижимости (например, объектов общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли). В то же время они не затрагивают объекты недвижимости производственного назначения.
Закон обязателен для всех компаний, не имевших на 1 апреля 2005 года разрешение на строительство. Если же на дату вступления Закона в силу застройщик такое разрешение получил, то требования Закона на него не распространяются.
Новый порядок
В отличие от Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», новый Закон регулирует только отношения, связанные с привлечением в строительство денежных средств. Вложения ценных бумаг и иного имущества, в том числе имущественных прав и иных прав, имеющих денежную оценку, выходят за его рамки.
Что же изменилось с принятием Закона? Теперь привлекать для строительства денежные средства от физических лиц можно только на основании договора участия в долевом строительстве. Все компании, занимающиеся этим, обязаны отвечать ряду требований. Так, они должны иметь в собственности или арендовать земельный участок, иметь разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию.
Согласно Закону, сторонами договора участия в долевом строительстве выступают застройщик и участники долевого строительства. Застройщик обязуется своими силами или с привлечением других лиц создать объект недвижимости и передать его участникам. Те же обязуются уплатить обусловленную договором цену и принять объект.
Договор на участие в долевом строительстве следует квалифицировать как договор подряда со специальными условиями, предусмотренными Законом. К ним относятся (ст.ст. 4-9 Закона):
обязательная государственная регистрация договора;
определение подлежащего передаче объекта долевого строительства;
срок передачи застройщиком объекта;
цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее пяти лет);
порядок одностороннего расторжения договора участником долевого строительства;
размер неустойки, подлежащей уплате сторонами за нарушение своих обязательств;
обеспечение обязательств застройщика залогом.
НДС обязателен, его размер - нет
Как уже было сказано, договор на участие в долевом строительстве следует считать договором подряда. Однако это создает для застройщика значительные трудности в налоговом планировании. Выполнение им своих функций для целей налогообложения является реализацией работ. Таким образом, деятельность застройщика будет облагаться налогом на добавленную стоимость.
В то же время Закон позволяет оптимизировать суммы НДС за счет уменьшения налоговой базы. Базой при реализации работ признается их стоимость в соответствии с заключенным договором (ст. 154 НК РФ). Цена договора на участие в долевом строительстве может определяться двумя способами. Во-первых, как сумма денежных средств, которые заказчик перечисляет застройщику для выполнения им работ. Во-вторых, как сумма денежных средств на возмещение затрат застройщика плюс на оплату самих работ (ст. 5 Закона). В первом случае налоговая база по НДС будет определяться исходя из всей суммы, перечисленной заказчиком застройщику. Во втором же – НДС будет уплачиваться только с вознаграждения застройщика.
Здесь надо принять во внимание, что налогом на добавленную стоимость облагаются в том числе и авансы. Поэтому возможно разбить суммы, перечисляемые застройщику, на возмещение расходов и собственно оплату работ. Это позволит застройщику значительно сэкономить на налоговых платежах. Если договором предусмотрены поэтапные выплаты, целесообразно последний платеж назвать в тексте договора оплатой работ застройщика.
Скорее всего, этот момент будет оспариваться налоговыми органами. Как правило, они настаивают на том, что расходы, понесенные подрядчиком и возмещаемые заказчиком, увеличивают размер вознаграждения подрядчика (письмо Минфина РФ от 19 сентября 2003 г. № 04-03-11/75). Поэтому такой вариант является рискованным.
Возможности инвестиционных договоров
Ранее денежные средства граждан и организаций для строительства объектов недвижимости привлекались на основании инвестиционного договора. Теперь же применять эту конструкцию возможно, только если деньги поступают от юридических лиц и предпринимателей.
Условия инвестиционного договора позволяют квалифицировать его как договор простого товарищества (совместной деятельности). Рассматривать его как договор подряда нельзя по следующим соображениям.
Во-первых, предметом договора простого товарищества является совместная деятельность сторон, направленная на достижение закрепленной в договоре цели. По договору подряда работы выполняет застройщик, после чего передает их результаты заказчику (участнику долевого строительства).
Во-вторых, по договору подряда заказчик оплачивает работы застройщика. В то же время по договору простого товарищества имущество находится в общей долевой собственности товарищей.
И в-третьих, участники простого товарищества самостоятельно несут риски возникновения убытков. В договоре подряда все риски несет застройщик.
В инвестиционных договорах, заключаемых в форме простого товарищества, устанавливается размер вклада каждого из товарищей и соответствующая ему площадь объекта недвижимости. По окончании строительства участники инвестиционного контракта составляют документ о распределении между ними площадей построенного здания. Согласно условиям контракта каждая из сторон самостоятельно оформляет право собственности на получаемые объекты недвижимости.
Чтобы обосновать квалификацию инвестиционного контракта как договора простого товарищества, необходимо включить в его текст следующие условия (ст.ст. 1041-1046 ГК РФ):
объединение имущества участников договора для достижения общей цели. При этом следует отметить, что вклад в простое товарищество не может быть возмездным. Он вносится лишь с целью участия товарища в совместной деятельности и дает ему право на долю общего имущества при его распределении;
имущество, которое было внесено или получено по результатам совместной деятельности, признается общей долевой собственностью товарищей, если иное не предусмотрено договором или законом;
соглашение товарищей определяет порядок покрытия общих расходов и убытков.
Товарищи НДС не платят
Налогообложение при простом товариществе и при договоре о долевом строительстве значительно отличается. Передача имущества в рамках договора простого товарищества не облагается налогом на добавленную стоимость (подп. 1 п. 2 ст. 146, подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ). Поэтому в платежи инвестора подрядчику, являющемуся товарищем, НДС включаться не будет. Привлечение денежных средств соинвесторов, оформленное договором простого товарищества, также не приводит к возникновению обязанности по уплате НДС. Ведь Налоговый кодекс не признает реализацией передачу имущества, если она носит инвестиционный характер.
Часто возникает ситуация, когда кто-то из инвесторов переуступает третьему лицу свое право требования к застройщику. В данном случае объект обложения НДС не возникает. Дело в том, что переуступаемое право требования не вытекает из договора, направленного на реализацию товаров (ст. 155 НК РФ; п остановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 декабря 2003 г. № Ф09-4421/03-АК ).
Отдельно скажем об одной особенности налогообложения прибыли, относящейся к договору простого товарищества. Деньги, полученные на строительство, являются целевым финансированием. У инвестора налогом на прибыль они не облагаются. К целевому финансированию относятся средства дольщиков, аккумулированные на счетах застройщика (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Эти суммы застройщик использует только на инвестирование в строительство в соответствии с назначением, определенным в договоре. В случае нецелевого расходования средств они включаются в состав внереализационных доходов (п. 14 ст. 250 НК РФ). Инвестор должен вести раздельный учет доходов, полученных в рамках целевого финансирования, а также произведенных расходов. Иначе суммы финансирования будут облагаться налогом на прибыль с даты их получения.
Альтернативные варианты
Взаимоотношения участников строительства могут принимать и иные формы, являющиеся фактически незаконными. Так, схема, называемая «вексельной», дает возможность работать по закону об инвестиционной деятельности, а не по закону о долевом участии в строительстве. Для этого инвестор вносит в «оплату» по договору не денежные средства, а вексель, полученный в банке. После этого заказчик получает от банка деньги по векселю и ведет строительство на полученные средства. По окончании строительства заказчик передает объект недвижимости инвестору.
Другой вариант: инвестор выплачивает деньги застройщику по договору займа, после чего объект недвижимости передается как отступное. Чтобы сделка не была признана притворной, можно начислять проценты за заем. Проблема заключается в том, что у инвестора нет гарантий того, что впоследствии он получит квартиру. По окончании договора займа застройщик может просто вернуть ему деньги. При этом указать в договоре, что застройщик обязан передать результат строительных работ в качестве отступного, нельзя. Это повлечет признание договора займа притворной сделкой, прикрывающей договор участия в долевом строительстве.
Необходимо помнить, что подобные варианты являются крайне рискованными. И хотя нам известно, что некоторые застройщики их используют – это варианты до первого судебного процесса с инвестором.
Мнение
Терминологическая путаница
Константин Игонин , заместитель директора по правовым вопросам ЛИСТИК и ПАРТНЕРЫ тм :
« В главе 25 Налогового кодекса содержится целый ряд институтов и терминов, относящихся к сфере долевого участия в строительстве: «дольщик», «инвестор», «аккумулирование средств». Однако их суть четко Кодексом не определена. Более того, не вполне понятно, как соотносятся нормы закона «Об участии в долевом строительстве…» и налогового законодательства. Например, идентичен ли участник долевого строительства «дольщику (инвестору)»? Идентично ли получение застройщиком договорной цены от участника «аккумулированию на его счетах средств» дольщиков?
По нашему мнению, к операциям, совершаемым заказчиком, должны применяться общие правила налогообложения при реализации работ. Это показывает анализ содержания прав и обязанностей сторон договора участия в долевом строительстве. Так, основное обязательство застройщика («построить и передать объект») полностью соответствует понятию «работа» для целей налогообложения (п. 4 ст. 38 НК РФ). А передача результата выполненной работы на возмездной основе признается реализацией».
Список литературы
Для подготовки данной работы были использованы материалы с сайта http://klerk.ru/

Похожие работы:

  • Спорное право на налоговые льготы

    Право налогоплательщиков и плательщиков сборов на применение льгот является одним из важнейших методов осуществления налоговой политики1. Через налоговые льготы реализуется поощрительная (стимулирующая) подфункция регулирующей функции налогов. В соответствии со ст. 56 НК РФ льготами по налогам и сборам признаются предоставляемые.
    РефератыЭкономика и экономическая теория

    1.
  • Рыночные риски

    Понятие риск имеет достаточно длительную историю. Наиболее активно начали изучать различные аспекты риска лишь только в конце XIX – начале XX в. Для российской экономики проблема риска и его оценки также не является новой, так как в 20-х гг. XX столетия был принят ряд законодательных актов, учитывающих существование в России производственно-хозяйственного.
    РефератыЭкономика и экономическая теория

    2.
  • Особенности оплаты труда в строительстве

    Целью данной курсовой работы является раскрытие такого понятия, как оплата труда: наиболее полное рассмотрение принципов, форм и систем оплаты труда; мотивации персонала при организации трудового процесса, а также практический опыт предприятий при организации оплаты труда в целом. Изучение этих понятий очень актуально, т. к. практически любой человек вступает в трудовые отношения и знание того, за что и как будет оплачиваться его труд, во многом может определить его место работы и вид деятельности.
    РефератыЭкономика и экономическая теория

    3.
  • Организация и оплата труда в строительстве

    Целью выполнения курсовой работы является закрепление теоретических знаний по курсу "Организация, нормирование и оплата труда в строительстве" и приобретение практических навыков.
    РефератыЭкономика и экономическая теория

    4.
  • Риски в коммерции

    В процессе своей деятельности предприниматели сталкиваются с совокупностью различных видов риска, которые отличаются между собой по месту и времени возникновения, совокупности внешних и внутренних факторов, влияющих на их уровень и, следовательно, по способу их анализа и методам описания.
    РефератыЭкономика и экономическая теория

    5.
  • Экономические риски и неопределенность

    Фридрих фон Хайек отмечал, что эффективное использование знаний одна из важнейших проблем современного общества. Успех рынка как экономического института проистекает из эффективности рыночных цен как механизма передачи информации. Отсутствие эффективного механизма передачи информации способствует возникновению проблем у нерыночных субъектов.
    РефератыЭкономика и экономическая теория

    6.
  • Финансовая среда предпринимательства и предпринимательские риски

    Изучение данной дисциплины носит актуальный характер в современных условиях, ведь финансовая деятельность компании во всех ее формах сопряжена с многочисленными рисками, степень влияния которых на результаты этой деятельности и уровень финансовой безопасности существенно возрастает в настоящее время. Финансовая безопасность определяет конкурентоспособность предприятия, его потенциал в деловом сотрудничестве, оценивает, в какой степени гарантированы экономические интересы самого предприятия и его партнеров по финансовым и другим отношениям.
    РефератыЭкономика и экономическая теория

    7.
  • Метод договорного ценообразования по принципу "средние издержки плюс прибыль" и виды сметной документации в строительстве

    Метод договорного ценообразования по принципу «средние издержки плюс прибыль» Установление цен в условиях рынка состоит из нахождения такой цены, которая представляла бы собой оптимальный баланс между суммой, которую желал бы заплатить за товар покупатель, и затратами предприятия при его производстве. В процессе установления цены значение затрат не должно превышаться. Затратные методы, которые основаны на ориентации цены на издержки производства, являются одними из наиболее распространенных в.
    РефератыЭкономика и экономическая теория

    8.
  • Имущественные риски, методы избежания или снижения

    Жизнедеятельность человеческого общества всегда несла и несет в себе определенную опасность. Стихийные бедствия, несчастные случаи, просчеты в производственно-хозяйственной деятельности и другие непредвиденные события могут нарушить сбалансированность общественного производства, вторгаясь в него на любой его стадии. При этом с развитием научно-технического прогресса природные и производственно-хозяйственные катаклизмы не уменьшаются. Развитие предпринимательской деятельности как основы функционирования рыночной экономики, несет в себе потенциальную угрозу убытков. Риск в бизнесе неизбежен. Вероятность потерь так же реальна, как и возможность получить прибыль.
    РефератыЭкономика и экономическая теория

    9.
  • Риски, существующие для предприятия на макроуровне

    Выбор, производимый людьми, во многих случаях связан с экономической неопределенностью. Это зависит от бумов и спадов в национальной экономике, развития научно-технологического потенциала, изменения конкурентоспособности на мировом рынке, стихийных бедствий и т.д. В результате в будущем могут снизиться или возрасти доходы, переориентироваться спрос на другие товары, изменяться издержки, предприятие может стать банкротом, рабочий – потерять работу или, наоборот, повыситься в должности и т.д.
    РефератыЭкономика и экономическая теория

    10.